Недвижимость преследования
При производстве переезда в экономику развивающихся стран и мировой торговли отправки с компьютера все фишки в мини-юбки затопления во всем мире, ясно одно: Компании должны мест для парковки свои вещи. В самом деле, они должны больше, лучше и более технологически оборудованных местах, отмечает Хамид Moghadam, председатель и главный исполнительный директор AMB собственности.
За последние 24 лет, которые нуждаются вызвал рост AMB, компания, которая Moghadam и 2 партнеров (Дуглас D. аббатство и Т. Роберт Берк), запущенный в 1983 году с $ 50 000 кредитов и офисов в гараж. К 1997 году компания чуть менее $ 4 млрд в активах - достаточно, решил партнеров, принять его обнародования. Таким образом, AMB стала публичной управляющей компании структурирован как REIT. Компания использовала средства из своего IPO, чтобы укрепить свои запасы, добавив, свойства в стратегических рынков вблизи крупных международных аэропортах и морских портах грузов.
"Сегодня мы приближается к $ 15 млрд активов в 13 странах", говорит Moghadam, который отмечает, что глобальный отпечаток и возможность доступа к капиталу по привлекательной стоимости, значительные отличия в промышленной недвижимости. "Вдруг вы можете взять ваш разговор с арендаторами от обсуждения сделки-By-соглашение о стратегическом 1, где вы не только говорить о проведении их в последний доллар аренды, но и о предоставлении им пространство, в котором они нуждаются , когда им это необходимо. "
AMB владеет и эксплуатирует объекты в Атланте, Далласе, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сиэтле и других крупных транспортно-центров США, а также международных холдингов в Брюсселе, Франкфурте, Гамбурге, Милане, Париже, Шанхае и Токио. Среди его клиентов, которые варьируются от потребительских товаров компании, как P
Пока, AMB удалось обойти большой риск большой девелопера - пустое пространство. Его свойства в среднем более 95 процентов занятости, а также невыполнения обязательств по аренде только 0,05 процента - цифра Moghadam атрибуты желательность ее местоположения. В самом деле, AMB реальную пользу от впечатляющего краха одного клиента - онлайн продуктовый бизнес Webvan. "Мы построили три склада для них, и они пошли сломал на нас," говорит Moghadam. "Но у нас есть все заново аренду на выше арендная плата течение 6 месяцев, так что мы на самом деле сделал даже больше, чем мы бы.
Можно AMB продолжать такими темпами роста? Moghadam оптимистично, указывая на экономические тенденции и ее растущие связи с ростом числа глобальных компаний, которым необходимо эффективно перемещать грузы через аэропорты, порты и других транспортных центров. Как только клиенты, решений и уровень сервиса компании, как AMB обеспечивает в один рынок, имеются хорошие шансы, что они будут возвращаться в лоно, когда они имеют потребности в другом месте, утверждает он. "Если вы компания потребительских товаров, и вы хотите здания в Далласе, есть много земель и много людей, которые могут строить, что для вас", объясняет Moghadam. "Но если вы хотите ее в Мехико, Есть, может быть, два народа, которые могут делать это за вас. Итак, когда вы решить трудную задачу для кого-то в Мехико и Шанхай, они с большей вероятностью позвонить вам в следующий раз Требование появляется - даже если она находится в месте, как легко Даллас ".
[Иллюстрация опущены]
Более того, системы распределения развиваются таким образом, чтобы в конечном счете, спрос на топливо видов местах AMB накопилось. По мере развития технологий дает возможность более эффективного отслеживания учета и пополнения, акцент смещается с оценки региональных дистрибьюторских центров в нескольких стратегических точек. "Вместо того, 30 складов в государствах, компании будут иметь 4 места - в Нью-Джерси, Даллас, Чикаго и Лос-Анджелес", говорит Moghadam. "Вместо того, каждая страна в Европе, положат три в Западной Европе. Мировая торговля растет от 8 до 10 процентов в год, а сейчас нам и нашим крупнейшим конкурентом управлять только 8 процентов от общего объема рынка. Это оставляет много места для роста ".
На 51, Moghadam стремится руля, что рост AMB - и связывать свое будущее с финансовой, что его компании. В самом деле, он последовательно сопротивляется финансовых советников, которые стали призывать его диверсифицировать свои владения. "Я никогда не продал долю акций в компании, и я принадлежащих некоторые из них в течение 24 лет", говорит он, оценив его запасы около 3,5 млн. акций, или 50 процентов от его собственного капитала. "Я говорю им:" Я понимаю, теории диверсификации, но речь идет о принципах. До тех пор пока вы генеральный директор компании, вы должны съесть собственный приготовления пищи ".
