Южно застройки: дорогое жилье, переполненных школах, в долгую поездку. Как руководители привлечь самых талантливых?

Захватывающие виды с большей Атланте доминирует штаб 16-й этаж Казинс Свойства основных фирма недвижимости. Стоун-Маунтин, местной достопримечательностью, возвышается, как фиолетовый пятно на восточном горизонте. Горизонта Атланта станков 10 милях к югу окружении переполненных автострадах кольца. Прямо под окнами негабаритных густую чащу деревьев по обеим сторонам узкого Чаттахоочи Ривер, основным источником питьевой воды для этой процветающей столицей почти 4 миллиона человек.

[Иллюстрация опущены]

Взятые вместе, эти перспективы бенефис огромные сделать, что вызвал большой рост численности населения в Атланте, а большая часть остальных ВС пояса. И, вместе взятые, они представляют его злейших врагов - дорожные пробки и загрязнение воды и воздуха.

Это сообщение остро очевидно Томас Д. Белл младший, исполнительный директор, вице-председатель и президент Казинс, который, по иронии судьбы, помогли построить перегруженных застройки, которая Атланте. Белл, последние импорта из Нью-Йорка, где он был председателем и главным исполнительным директором молодых

До сих пор, солянку, неуправляемого расширения типичных Атланте стала преобладающей моделью землепользования в течение последних 20-го века. Для руководителей заинтересованы в расширении, либо переселиться в процветающий район, разрастание было только то, что пошел с этой территорией.

Теперь становится совершенно очевидно, что эта модель роста создал крупный, далеко идущих задач. Страна когда-то считались желательными руководители становятся кошмары, как очень атрибуты, которые привлекли к ним компаний, в первую очередь разрушаются. Работники не могут работать с максимальной эффективностью, если они сталкиваются два часа поездок. Школы стали перенаселенных, жилье дороже, и времени релаксации труднее, делая это тяжелее для привлечения наиболее талантливых специалистов. "Многие руководители компаний только начинают понимать, что поставлено на карту для них", говорит Джордж П. Митчелл, давний нефти Техас барон и главный исполнительный директор Хьюстон фирма недвижимости. Он провел последние 30 лет строительство 27 000 акров, смешанного использования проекта приветствовали, поскольку она в конечном итоге сократить 7 миллионов поездок на автомобиле в год в районе Хьюстона.

Хуже Спрол в Америке?

Расползание условиях, как представляется, еще хуже в Юго-Восточной чем в любой другой стране. Из 10 государств, которые жуя до леса и поля, быстрый, 5 из них - Джорджия, Флорида, Северная и Южная Каролина и Теннесси - находятся на юге. Вирджиния ряды № 12. В 10 странах около Нашвилл, земельный участок в настоящее время разрабатывается в размере 60 гектаров в день, говорит Поллард поездки, директор Шарлоттсвилль, Вирджиния основе Южной экологическому праву центр. Во Флориде, рост ставит под угрозу водоснабжение и такие природные богатства, как Эверглейдс и озера Окичоби. Межгосударственный 85 коридора через растяжение самых крупных бизнес-центрах стала такой беспорядок застряла, что города вдоль нее, казалось бы, застывать в один. Остряки анекдот про "Charlantingham" для glopped встречу города Шарлотт, Атланте и Бирмингеме.

Это из-под контроля спираль взяла на себя политическую силу своей в некоторых местах. Лоудаун Каунти, Вирджиния, недалеко от Вашингтона, округ Колумбия, стал одним самых быстрорастущих округ в США, как и попытки замедлить темпы не увенчались успехом. Несколько лет назад, графство Попечительский совет принял "разумного роста" политики, такие, как ограничение размера партии для дома. В 2003 году реальные сообщества ответили недвижимости, вложив тысячи долларов, чтобы избрать стимулирования экономического роста большинство, которое с тех пор вновь двери для безудержной развития.

Нехватка региональных и проблемы государственного планирования, другими местными лидерами. Возьмите Каннаполис, NC, скромный город мельницу 40000, которая была разрушена в результате снижения его текстильной промышленности. Теперь жители города обеспокоены новой угрозой. Несмотря на экономические беды, Каннаполис уже давно пользуются непринужденной атмосфере напоминает 1960-е годы эпохи "Энди Griffith Show". Вот сейчас в опасности, поскольку пригородах метастазирования из Шарлотт, в 20 милях к юго-западу.

Каннаполис и окружающих Кабарус Каунти наблюдаем вторжение высоким ценам, печенье-резец домов, что многие жители Каннаполис не может себе позволить. Некоторые старожилы вынуждены жить подальше от их рабочих мест, дорог засоряются и коммунальных услуг с жилой страдают налог на недвижимость не только приблизиться к заплатив за них. Какие заботы Каннаполис Город менеджер Майк Легг является отсутствие планирования региональных и государственных чиновников. "Они не просвещенных на рост управления на всех", говорит он.

Из всех мест в регионе, ни одна из них хуже или более давние проблемы, чем Атланте и нет ни одного района, как представляется, делать больше, чтобы облегчить его. Атланта позиционирует себя как центр роста в 1960-х, отчасти благодаря успокаивающим расовой напряженности и предоставления стимулов для прибыльных отраслей переместить там. Наддув усилия масштабное расширение международного аэропорта Хартсфилд, что делает его подлинно глобальным центром, в соответствии с Бен Джонсон III, управляющий директор Алстон

Улучшения климата вызвал огромный приток посторонних. Как писатель Том Вулф писал в своем 1998 роман, Человек в полном объеме: "По 100 тысяч они пришли со всех уголков Грузии, все над южными районами, по всей Америке, во всем мире, на тех, подразделяются холмы и падения и овраги, поляны под деревьями, пока население Большого Атланте в настоящее время более 3,5 миллиона, и они по-прежнему заливки дюйма "

Атланта добавил еще два миллиона человек населения в последние 25 лет. Это могло бы сделать это "наиболее быстро растущих человеческих поселений в истории", по словам адвоката Поллард. Штаммов роста вскоре стало ясно, как дороги Атланты получил репутацию одной из самых перегруженных в США загрязненной выхлопные газы автомобилей, уровень бортового озона являются одними из худших в стране.

Даже питьевая вода находится под угрозой. Атланта только источники тонкие Чаттахоочи Ривер и несколько водохранилищ. Метро площадь свыше гигантский лист подземных гранита, поэтому бурение скважин не вариант. Эксперты ожидают, Атланта выбежать из питьевой воды для нового развития в 10 до 12 лет, если темпы роста и не продолжать корректирующие шаги. "Это все непредвиденные последствия успеха", говорит Сэм Уильям, директор станции метро Атланта торговой палаты. "Если ты вернешься 25 лет, ни один в Атланте, не поверит, что мы хотели бы добавить 2 млн человек. Мы опередили нашу инфраструктуру".

Чтобы повернуть дело, палата начала свою качества роста Целевой два года назад. Миссия? Для информирования населения об опасности неограниченного роста и построить уровень сотрудничества между города Атланты и около 165 меньших населенных пунктах. Кроме того, кузены Свойства инициатором местные чиновники уезд, Южная и компании Bell South, среди других. Заголовок воду исследование группы Ли Томас, бывший директор охране окружающей среды США, а ныне президент и главный операционный директор Georgia-Pacific корпорации

[GRAPHIC опущены]

Камеры контракт с Boston Consulting Group придумать доклад о водных проблем и опубликовал откровенные вставить газеты, которая пытается просвещать общественность от того, насколько серьезные проблемы Атланты есть. Во многом, говорит Томас, бизнес-сообщества является единственной группой в состоянии взять на себя руководство, поскольку Есть так много пригородных должностных лиц, которые находятся в офисе всего лишь несколько лет и решение проблем будет гораздо больше. "Мы попросили 47 человек собраться вместе, когда никто не согласились друг с другом", говорит генеральный директор Казинс Белл.

Во-первых, усилия метро Атланте в свою очередь, некоторые из аксиом современного развития, на их головах. На протяжении многих лет разработчики купил и разделить землю далеко от традиционных областей и установлен дорогие дома на больших участках. Затем давление на дорогах, чтобы подключиться к ним. Газа центры с розничной торговли и других услуг выросли до поблизости. Но последствия были забиты дороги и переполненных школах стран установлено, что жилые комплексы генерируется только далеки от налоговых поступлений, необходимых для повышения услуги надлежащим образом. В ходе этого процесса, своего рода пригородных низшего родился потому, что слишком мало доступного жилья было построено в этих новых областях. "Были созданы торговых коридоров с десятками тысяч рабочих, но они не могут позволить себе жилье рядом и есть на диске от 20 до 30 миль в два раза в день, каждый день только на работу," Белл говорит. "Не удивительно, что дороги забиты".

Поиск дома Ближе к работе

Решение, по словам Белла группы, заключается в попытке перемещения развития ближе к городу, где есть фактически имеющихся земель. Вместо $ 400000 или $ 500000 5 спальнями домов на один акр много, события будут включать таунхаусы и розничных магазинов.

Уже сейчас застройщики являются зондирования смену вкусов. "Там очень много спроса на рынке сейчас за $ 100 тысяч домов", говорит Белл. Кроме того, как бэби-бумеров возраста и их детей, отойти, многие хотят, чтобы уменьшить размер меньших жилых блоков, где они могут ходить в магазины и рестораны. "Наши исследования показывают, что число наших людей 55 лет и старше удвоится, и что наш регион № 1 или № 2 для выбора национального колледжа выпускников. Эти люди имеют различный образ жизни, и таун-хаусы в настоящее время нарасхват".

Члены целевой группы говорят ограничительных зонирования это не ответ, потому что слишком громоздким. "То, что не работает в нашу пользу является то, что мы имеем дело со столь многих странах", говорит Белл. Выступает за подход является более положительной, в котором целевая работ на модели зонирования постановление, и призывает все государственные структуры, чтобы следовать ему. Налоговых льгот и других наград в области транспорта финансирование будет воронку развития в требуемых областях.

Пробки на дорогах и загрязнение воздуха будет уменьшаться, потому что эти новые субъекты многофункционального будет близка к митрополит Атланта Rapid Transit органом поезда и автобусы. Загрязнение воды будет снижаться, так как поощрение строительства ближе к городу означает, что канализационные системы, а не больше загрязняющих атмосферу отстойники, будут использоваться чаще и ливневые стоки может быть лучше положения. Это не может ответить все более остро нуждаются Атланте больше источников воды, но это не поможет.

Большой вопрос, является ли этот свет касание, рыночный подход может работать лучше, чем силовые методы, такие как строгое зонирование и строгие границы роста. Дополнительные правила могут быть отталкивающей и, как правило, поощряют исков и политической мести, как это было в штате Вирджиния. Члены усилия Атланта считаем, что руководство только 10 процентов будущего развития в "разумного роста" образец принесут ощутимые плоды.

Опыт других частях страны может быть поучительным, например, в Портленде, штат Орегон Этот город начал планирование городских границ роста вокруг нее в 1970-х. Развития за ними не запрещено законом, что вызвало сражений с реальными интересами недвижимости.

опыт Портленд была поднял как на национальном, образцом того, что может пойти прямо со смарт-экономического роста. Но консервативные группы, такие как Фонд наследия ", утверждают, что за счет ограничения свободного рынка, цены на землю выбор которых выросли еще больше решений Портленд гораздо менее доступным местом для жизни, чем это было до начала инициативу.

Атланта получать сведения для обоснования его гармоничного роста больше на принципы свободного рынка и имеющие бизнес-сообщества, во главе с директором крупной компании по недвижимости, ведущие бесплатно. Но это далеко не очевидно, что подход, Атланте, будет принят в других областях на юге страны. Штате Теннесси недавно принятому закону заставить городов и уездов, выйти с региональных планов, которые в конечном итоге установить границы роста.

Там другой подход к сдерживание роста и сохранения зеленых насаждений. В лошади страны Северной Вирджинии, например, богатые землевладельцы deeded открытых пространств в состояние, чтобы сохранить их навсегда. Это работает, где Есть много действительно богатых людей, говорит Б. Адамс Джон младший, бывший генеральный директор А. Смит Боумен винокурни, создатель "Вирджиния Gentleman" бурбона Фредериксберг. Но без них, сохранение поступки спорным, отмечает Адамс, в настоящее время генеральный директор небольшой развития компании.

Между тем, проблемы тлеть. Шарлотта, которая процветала в последние годы и стала Нету нации 2 банковского центра по объему активов, а также занимает худших в стране в использовании сельскохозяйственных земель до для подразделений, в соответствии с национальным последние исследования. Каннаполис Город Менеджер Легг говорит, что нет реальных усилий в районе метро Шарлотт для решения таких проблем.

Вот почему инициатива Атланта является обнадеживающим. Если он работает, он покажет, что руководители компаний могут быть посредниками для реальных решений. Аналогичные инициативы работал раньше в таких городах, как Кливленд, где Разочарованный бизнес-сообщества сделал город Ржавчина пояс в туризма. Но других южных городах только начинают ловить на - и это еще предстоит увидеть, если мягкое прикосновение может работать.